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再说榆林房地产(三)


来源榆林新闻网 作者张建伟 时间2007-6-25 22:08:28

  政府是房地产行业调控政策和规则的制定者,也是监管者,面对榆林房地产的畸形现象,我认为市区政府应该做好以下几件事情:

  首先是念好土地这本“经”。万丈高楼平地起,只有平抑土地价格,房地产的价格涨幅才能得到有效的控制。在榆林的房地产总价中,土地的价格已经占到房价总价格的60%,有的甚至超过这个百分点,而按正常讲,土地价占到总房价的40%就不少了。由此可见,土地价格居高不下,是房价降不下来的主要原因。据调查,西沙乡企城几年前每孔房子的地价是3—4万元,现在已经炒卖到每孔10万元以上。土地增长的速度是吓人的。而土地的上场,给我们的城市的发展带来的负面影响更是可怕的:一是城市化进程速度减慢;二是经济发展速度减慢;三是工业用地价格过高,能源重化工后勤基地建设的成本增加,能源重化工基地的发展速度减慢;四是城市面貌改变慢,改造成本增加,基础设施投资增大。所以说平抑土地价格的意义非常重大,它不仅可以抑制房地产的无序发展,而且可以对整个经济的发展起到举足轻重的作用。政府在土地的开发和利用上应该采取切实可行的强硬措施:1、打击不法的土地交易;2、土地管理部门要有计划地向市场投放土地:3,投入市场的土地要有计划,切忌买空、卖空,特别是住宅建设用地,要附带详细的规划图,不能只管买地,不管用地;4、严格执行《中华人民共和国城市房地产管理法》的第二十五条:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途,超出出让合同的约定的动工开发日期一年未动工开发的,可以征收相当土地使用权出让金20%以下的闲置费,满二年未开工的可以无偿收回土地使用权。据记者走访调查,榆林市区的西沙、东沙、南郊和开发区,闲置二年以上的土地都有,但我们的职能部门却没有依法进行打击;5、拍卖土地要严防弄虚作假,纪检、监察部门要在每一个环节上进行监督。据业人人士介绍,有些开发商为了自己的利益,千方百计在拍卖时做手脚。

  其次是要明确政府定位。政府在房地产行业调控中的角色是监管者和政策制定者,土地资源的配置和审批,货款的条件,土地招投标,土地增值税的执行,房产销售交易的监控等,都是要政府和其职能部门来完成。因此,从土地的征用到房屋的出让以及证照的颁发,都要依法照章办事。榆林市的房地产的品质和房价的反差很大,就是说花了大钱而没有住与钱等价的住宅。如乡企城某企业的住宅小区本来是计划修六栋楼房的,但是为了开发商的经济利益,硬是挤占公用面积和绿化带,多修了一套。开发商追求的是100%的经济效益。社会效益,住户的权益在他们的帐本上是没有记载的。因此造成品质和房价的大反差,前一段市上有关部门已经采取了行动,对11家房地产开发商作出了注销开发资质的严肃处理,这一举措深得人心。但是据了解,还有少数开发商在没取得有关资质的情况下,以各种名义搞房地产开发等销售,扰乱正常的房地产秩序,所以说政府职能部门肩负的责任,任重而道远啊。

  第三是要建好房。首先是建好廉租房和经济适用房。政府承担住宅的社会功能:提供廉租房,保障低收入家庭的居住权,是我国社会保障体系的一部分,也是政府不可推卸的责任。在今年的两会上和6月13日国务召开的常务会议上,温家宝总理提出,当前要着力抓好的重点工作,就包括“调整住房供应结构,加快廉租房制度建设,搞好房地产市场调控,遏制房价过快上涨”。榆林市政府5月16日召开市长办公会,决定市区两级政府将在榆林城市实施“1112”安居工程,即征用1000亩土地,计划用2至3年时间,建设100万平方米经济适用房和廉租房,解决1万户中、低收家庭住房问题,总投资为20亿元。这一重要举措不仅深得民心民意,而且对抑制房地产的上涨有着巨大的作用。这是因为,加大保障性住房(即廉租房、经济适用房)供应量,可以逐步解决中、低收入者的住房问题,降低无房户对市场(包括购房和租房)的过度依赖,抑制房价的过快上涨。据研究表明,廉租房或经济租用房的供给增加5%,就会迫使房价下降3%至4%,反之,则会推动房价上涨。据统计,凡是房价上涨快的城市,保障性住房的供应量必然不足。所以说建好房比任何调控手段取得的效果都好。其次是要加快旧城平房片区的改造工作。过去由于历史和经济滞后的原因,榆林城内、外修建了大量的平房,占用了大量的土地,为了提升城市档次,加快城市的现代化进程,政府必须尽快出台相关的政策,对旧城平房区进行改造。同时要严格执行国家的《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,严厉打击各种拆迁、改造过程中的不法行为。尤其要针对东沙和西沙落后的平房片区,在拆迁改造前,政府要制订详细的改造方案和进度计划,有步骤有计划地划片开发,每片改造区不得小于150亩.这样才能使改造后的住宅区布局合理,功能完善,环境优雅,逐步形成房地产良性发展的规模效应作用.坚决制止无规划的盲目改造摸式和破坏总体规划的见缝插针现象,损害整体改造效果,影响城市的现代化进程。

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(编辑:刘权

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