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再说榆林房地产(三)


来源榆林日报 作者张建伟 时间2007-6-28 7:07:56

  政府是房地产行业政策的调控者和规则的制定者,也是监管者,面对榆林房地产的不正常现象,我认为市区政府应该做好这么几件事情:
  首先是念好土地这本“经”。万丈高楼平地起。只有平抑土地市场价格,房地产的价格涨幅才能得到有效控制。在榆林房地产总价中,土地价格已占到房价总价格的60%,有的甚至超过这个幅度。正常讲,土地价占到总房价的40%就已经不少了。由此可见,土地价格居高不下,是房价降不下来的主要原因。据调查,西沙乡企城三五年前每个房基的地价是3-4万元,现在已经炒卖到每个10万元以上,土地价格增长速度吓人。地价的上扬,给城市发展带来的负面影响更是可怕:一是城市化进程速度减缓;二是经济发展速度减缓;三是工业用地价格过高,能源化工后勤基地建设的成本增加,发展速度减缓;四是城市面貌改变缓慢,改造成本增加,基础设施投资增大。所以说平抑土地价格的意义非常重大,它不仅可以抑制房地产的无序发展,而且可以对整个经济的发展起到举足轻重的作用。因此,政府在土地的开发和利用上应该采取强有力的措施:一是要打击不法土地交易。二是土地管理部门要有计划地向市场投放土地。三是投入市场的土地要有计划,切忌买空、卖空,特别是住宅建设用地,要附带详细的规划图,不能只管卖地,不管用地。四是要严格执行《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途,超出出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的,可以征收相当土地使用权出让金20%以下的闲置费,满二年未开工的可以无偿收回土地使用权”。据记者走访调查,榆林市区的西沙、东沙、南郊和开发区,闲置两年以上的土地都有,但我们的职能部门却没有依法进行打击。五是拍卖土地要严防弄虚作假,纪检、监察部门要在每一个环节上进行监督。据业内人士介绍,有些开发商为了自己的利益,千方百计在拍卖时做手脚。
  其次是要明确政府定位。政府在房地产行业调控中的角色是监管者和政策制定者,土地资源的配置和审批,货款的条件,土地招投标,土地增值税的执行,房产销售交易的监控等,都需要政府职能部门来完成。因此,从土地的征用到房屋的出让以及证照的发放,都要依法照章办事。榆林市房地产的质量和房价的反差很大,也就是说住户即使花了大钱,也没有住上与房价等质的住宅。如乡企城某企业的住宅小区,本来计划修两栋楼房,开发商为了追求经济利益最大化,硬是挤占公用面积和绿化带,多修了一栋,开发商追求的是100%的经济效益。社会效益和住户的权益在他们的账本上是没有记载的。因此造成房屋质量和房价的巨大反差。前一阶段,市上有关部门已经采取行动,对榆林11家房地产开发商作出了注销开发资质的严肃处理,这一举措深得人心。但据了解,还有少数开发商在没取得相关资质的情况下,仍以各种名义搞房地产开发和销售,严重地扰乱了正常的房地产秩序,所以说政府职能部门肩负的责任,任重而道远。
  第三是要建好房。首先是建好廉租房和经济适用房。政府承担住宅的社会功能——提供廉租房,保障低收入家庭的居住权,这是我国社会保障体系的一部分,也是政府不可推卸的责任。在今年的两会上和6月13日国务院召开的常务会议上,温家宝总理提出,当前要着力抓好的重点工作,就包括“调整住房供应结构,加快廉租房制度建设,搞好房地产市场调控,遏制房价过快上涨”。榆林市政府5月16日召开市长办公会,决定市区两级政府将在榆林城市实施“1112”安居工程,即征用1000亩土地,计划用2至3年时间,建设100万平方米经济适用房和廉租房,解决1万户中、低收入家庭的住房问题,总投资为20亿元。这一重要举措不仅深得民心,而且对抑制房地产的上涨有着巨大的作用。这是因为,加大保障性住房(即廉租房、经济适用房)的供应量,可以逐步解决中、低收入者的住房问题,降低无房户对市场(包括购房和租房)的过度依赖,抑制房价的过快上涨。据研究表明,廉租房或经济租用房的供给增加5%,就会迫使房价下降3%至4%,反之,则会推动房价上涨。据统计,凡是房价上涨快的城市,保障性住房的供应量必然不足,所以说建好房比任何调控手段取得的效果都好。其次是要加快旧城平房片区的改造工作。过去由于历史和经济滞后的原因,榆林城内、外修建了大量的平房,占用了大量的土地,为了提升城市档次,加快城市的现代化进程,政府必须尽快出台相关政策,对旧城平房区进行改造,同时要严格执行国家的《城市房屋拆迁管理条例》有关规定,严厉打击各种拆迁、改造过程中的不法行为。尤其要针对东沙和西沙落后的平房片区,在拆迁改造前,政府要制订详细的改造方案和进度计划,有步骤有计划地划片开发,每片改造区不得小于150亩。这样才能使改造后的住宅区布局合理,功能完善,环境优雅,逐步形成房地产良性发展的规模效应作用。要坚决制止无规划的盲目改造摸式和破坏总体规划的见缝插针现象,损害整体改造效果,影响城市的现代化进程。

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(编辑:李斌

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