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市政协委员为房地产会诊把脉

强化宏观调控 加强市场监管


来源榆林日报 作者张万英 高文喜 时间2007-8-28 6:52:12

  房地产业是我市进入新的发展阶段兴起的一个重要产业,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持榆林经济的平稳、较快增长,有利于满足广大群众的基本住房需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。近日,市政协召集20多名有关委员进行座谈,为我市的房地产业健康发展出谋划策,会诊把脉。
  房地产上涨原因有四
  委员们听取市房产管理局负责人的工作情况通报后,分析了我市房地产持续上涨的主要原因和存在的问题。委员们认为,出现这种现象的主要原因有四:一是房地产业造价升高。随着社会生产的发展,建筑物本身的质量、功能、装饰维修、外观形象有了明显的进步。同时随着西部大开发战略的推进和榆林三大发展目标的实施,榆林的城市形象不断提升、城市环境日益改善、交通条件和公共服务设施日趋完备,使榆林的区位优势和人居条件不断提升,从而导致了榆林房价的上涨。二是人口不断增加。随着榆林总体规划的扩编,外来人口、流动人口不断增加,市区人口密度不断增大,对房地产的需求随之旺盛,导致求大于供,价格持续上涨。同时由于人口密度增大,刺激了商业服务业等发展,提高了房地产的价格。三是经济快速发展,投资、生产活动活跃,对厂房、住宅、商店等需求的增加。同时建筑材料价格、建筑设备价格、建筑工人工资上涨,增加了房地产的开发建设成本。居民收入的增加,自然增加了对较好住房的需求,从而促进房地产价格上涨。四是商家投机谋取暴利。当房地产价格节节攀升时,政府宏观调控没有跟上,加之那些投机者纷纷抢购,哄抬价格,造成一种虚假需求,使其价格猛增,加速了城市房地产价格的上涨。
  委员积极出谋划策
  针对以上原因,委员们建议:
  一要强化城市规划调控,改善住房供应结构。委员们说,遏制住房价格的上涨,应适当扩大普通商品住房和经济适用住房的建设规模。全市由政府资助建设的经济适用住房面积占到房地产开发总面积的比例如能调整到25%以上,是完全可以缓解经济适用住房供应不足的问题。这就要求政府相关部门在项目规划审批和项目选址上严格把关,同时拿出切实可行的办法,落实经济适用住房项目招投标制度,严格实行政府指导价,控制套型面积和销售对象,切实降低成本、控制开发利润。
  二要加强土地管理,优化供应结构。委员们认为,从目前看决定房价的关键因素是土地成本。所以,能否抑制房价的过快增长,关键在地价。政府如果不在土地供给方面来一个大动作,那住房价格也就难以控制,即使户型面积降下来,单价也会上去,出现“小户型、高单价”。为此,建议政府统筹安排土地开发计划,优化供应结构,控制土地成本。首先是要改高地价挂牌拍卖为按类别档次供给。今后房地产开发土地价格应按照高、中、低三个档次的不同比例定出不同价位,提供不同数量的面积。对高档、别墅类用地供给要从严限制,对中低档普通商品房用地,应从优考虑,控制在房地产土地供应总量的80%为宜,以稳定社会预期。其次应变“价高者得”为“价优者获”,真正把土地供给与户型规模成本结合起来,在同等条件下,“中小户型”多者,优先获得土地开发经营权,也可以实行“倒流水”、“倒逼成本”,先确定房屋预售价格,倒测出土地交易价格再按项目规划条件,实行土地挂牌出让或招标出让,从根本上降低房地产开发成本。第三应实施土地开发规划、土地供应项目、土地供应条件和土地供应办法“四公开”,实行阳光操作,净化土地供应市场,提高土地资源利用效率。
  三要采取特殊措施,加快经济适用房建设。委员们建议,商品房不应该是高收入阶层的消费品,在建设和谐社会的进程中,房地产业更应该把广大中低收入人群纳入视野,让更多普通老百姓“居者有其屋”。即将出台的榆林城市新规划,城区范围将扩大20平方公里,建议政府在新扩大的区域内,分片划出一部分土地,用于新修经济适用房。假如由政府无偿或低价提供建设用地,市房管部门牵头修建,每年能新增20万平方米、售价平方米在千元左右的经济适用房,连续坚持10至20年,那低收入群体就完全可以通过按揭的形式买得起房,房地产的市场结构也会自然形成,才能最大限度地保证城镇低收入家庭的住房需求,保持房价平稳,社会和谐。

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(编辑:李斌

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