编者按:住房跟每个人、每个家庭的生活息息相关，房地产业关乎民生，备受各方关注。榆林市政府出重拳抑制房价，对房地产行业全年的走势产生了影响。在新的调控政策下，榆林房产市场各方对此有何反映，新政策是否会对榆林房市价格、走势等产生根本性影响？本报记者深入房地产市场，搜集了大量资料，采访了各方人士，目的是为广大购房者提供置业参考、促进理性购房，同时，我们也希望在政府的有力措施下，榆林城区房地产业发展能与我市经济社会发展的承载能力相适应，并能够持续健康发展，推动和谐社会建设。从今日起，本报将陆续刊登本系列报道，以飨读者。

　　近年来，随着榆林经济的迅猛发展和城市化进程的加快，榆林城区房价一路走高。市政府为抑制城区飙升的房价，解决中低收入家庭的住房问题，去年实施完成城区第一期经济适用房建设，今年又实施“111”安居工程，计划2008年底交付使用，届时政府累计可向市民提供经济适用房和廉租房面积达到57万平方米，同时还有几十万平方米的商品房投放市场，这些措施会有效地平抑房价的上涨。
　　今年上半年榆林城区房价开始趋向平稳，除了高层住宅由于地价较高每平方米将突破4000元外，部分环境相对较差地块的楼市房价有所下降。据市房产交易所第二季度交易统计，多层楼市房价基本与去年底持平，每平方米3000元左右，高层房价由于地价上涨因素每平方米在3500元以上。虽然价格持平，但交易量急剧下降，总交易量是去年同期的50%，是去年第四季度的17%，房价趋于平稳，“炒房热潮”进入相对低谷阶段。
　　“十五”以来，我市经济增速连续5年夺得全省第一，伴随着经济增长和城市人口的增加，城市化步伐加快，住房消费需求明显增长，房屋和土地价格适度上升也是合理的。但是，榆林城区2006年房价涨幅翻了一番，而去年我国部分大中城市房价才上涨5.5%。房地产价格上涨还是过快。房价的一路飚升，已使榆林中低收入者难以承受。
　　今年5月22日，榆林有史以来最大的用以开发商品房的国有土地被拍卖，地处榆林经济开发区中心地带的374亩土地拍得了9.02亿元的高价。由于参加竞拍的门槛较高，只有4家单位参与了竞买，最后以平均每亩净地价241万元创造了榆林城区住宅建设用地的最高拍卖价。
　　按照我国现行房地产市场形式，不论从协议供地的地价与房价关系和招拍挂供地的地价与房价关系看，不论哪种供地方式，地价占房价比例平均在25％至30％，这是比较合理的地价，现在这样的地价将远远超出所占房价的合理比例范围。
　　一位资深的房产项目负责人根据此次竞拍地价坦言，每亩241万元的地价，在1.8建筑容积率的限制下，修建多层建筑，其建设规模约45万平方米，扣除小区配套修建的但不能销售的公共服务设施后，每平方米建筑的地价高达2090元，综合成本房价在每平方米4500元以上，地价占到成本的46.4%。 如果开发商追求建筑容积和利益最大化修建高层和小高层住宅，每平方米建筑的地价1505元,综合成本约为每平方米4000元，地价占到成本的38%。在两种容积率的计算结果下，开发商再提取15%的合理成本利润率，那么以多层住宅为主的1.8容积率住宅售价应为每平方米5500元；以高层、小高层住宅为主的2.5容积率的售价应为每平方米5060元。
　　目前我市在榆阳中路、榆阳西路拓宽和西沙平房区改造拆迁补偿，每两孔窑拆迁补偿为80万元左右，折合地价每亩为255万元以上。现在在经济开发区已有房产建设项目的公司老板明确表示，年内售楼将依据现在地价核计房价中的地价成本开盘，只有这样才能为下次购进新的开发建设用地储备资金。综合现在的土地拍卖价和拆迁补偿地价，年底榆林城区高层楼盘的房价都可能在4000元以上。
　　陕西元驰置地有限公司总经理姜永分析说，随着住宅供应商品化的发展和计划经济向市场经济的转型，榆林长期积累的住宅供求矛盾在非常短的时间内从计划手段解决转向了市场化手段解决，房价不可避免地出现了高增长。从长期来看，榆林地方经济增长的潜力巨大，随着经济发展和人口增加，以自住为目的的刚性住房需求会稳步增长，供求关系和市场成长决定了榆林的房价将会在回归理性的过程中表现出稳步增长的趋势。

（编辑：李斌）